卓越100指数周报：通州限购传言刺激 北京商品住宅成交创历史新高

北京楼盘商品住宅不含保障房与自住房共实现成交6788套，成交面积46.9万平方米，环比分别增加201%、88%。

观点数据周报(北京区域2016年4月18日-4月24日)：在通州商住限购风声的刺激下，北京楼市成交创下新高。

亚豪机构统计数据显示，4月18日-4月24日，北京商品住宅不含保障房与自住房共实现成交6788套，成交面积46.9万平方米，环比分别增加201%、88%。同时，这一成交量也创造了有史以来的周度新高，甚至超越了2016年前3个月的月平均成交。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，成交的大幅飙升主要是受到商住市场的影响。

根据亚豪君岳会数据统计，4月第三周北京商住产品共实现成交5427套，占比高达80%，而在这其中，通州区商住产品共实现成交4698套，在全体商住成交中占比近九成。东亚·尚品台湖更是实现单周3191套的成交量。

通州商住的成交集中暴涨，主要是受到商住限购传言的刺激。截止日前，通州商住限购的“靴子”仍未落下，预计该区域商住类产品仍将持续高涨，直至限购落地才会告一段落。

市场观察

4月18日-4月24日，北京商品住宅市场共有9个项目入市，其中包括首开万科城市之光、华远西红世等在内的5个商住，华润西山墅、新奇世界·由山由谷两个别墅，以及紫峰九院、锦绣园两个自住房项目。

9个项目共新增住宅产品1620套，预售许可面积15.4万平方米，环比分别增加35%、75%。

上述入市的两个自住房项目当中，紫峰九院项目为首次选房之后的剩余房源对外公开发售，该项目地处通州六环外偏远地带，受到地理位置影响首次选房后剩余房源量多达642套，而此次公开发售后仅剩50余套房源。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，通州“行政副中心”的定位，以及去年8月“双重限购”之后价值的凸显，使得该项目在滞销再入市之后出现快速去化。

4月18日-4月24日，北京市场供应中商住项目成为主力，其中首开万科城市之光312套入市当天售罄，而华远西红世、紫御长安等少量加推也实现“日光”。亚豪机构副总经理高姗认为，在住宅市场高端化的背景下，商住产品以其低总价、不限购、户型多变的优势，成为刚需、刚改、投资型客群的共同选择，需求旺盛之下促使供量也有所上升。

另据4月21日市场消息，位于北京中央别墅区的远洋·LAVIE近日签一套总价3.9亿元的别墅，创下北京单套住宅签的最高纪录。也是北京有史以来单套成交金额超过3亿的第三个项目。

商业地产

近日，大悦城以5.33亿元从中国土产畜产手中收购公司尚未拥有的安定门项目余下35%股权，从而拥有了该项目100%股权。

安定门项目位于北京市东城区二环附近之核心区域，毗邻北京地铁2号线安定门站入口。项目是由原三利百货改建而成，预期于2016年六月底竣工。

据称三利百货所属商业办公用地性质保持不变，项目主体将以写字楼为主，改造完成后该项目商业面积约在1.2万平方米左右，项目最终更强调商务概念，建设成绿色、健康、科技、精致的企业总部。项目相关人士曾在2014年透露该项目是一个整售项目。

土地市场

无新增供应和成交。

政策与市

4月21日，北京媒体报道，北京通州区关于商住限购的细则已经基本确定，将于近期正式实施，未来通州商住公寓、写字楼、商业办公等项目也将受到限购限贷的制约。

报道指，政策内容覆盖的是商业、办公和公寓类物业，但政策集中针对的是通州区的商住项目。

对于限购内容，与目前盛传的限购政策内容基本一致，主要集中在信贷政策、购房资格认定以及销售方式等3个方面予以进一步限制。

报道称，知情人透露通州区此次限购政策的升级包含几个细则，包括调整信贷政策、增加社保或个税年限限制、变散售为整售等等。

具体为，将针对商业、办公、商住公寓类物业的首付比例将从现在的50%大幅提高，与此同时贷款利率也或将进行一定调整。还有消息称，一次性付款将成为通州商住标配。

另外，通州区现行的限购政策只对购买商品住宅的购房人予以限制，而该知情人称，未来商住项目购房人的资格也将受到社保、个税连续缴纳年限等方面的限制，通州区或将率先成为对商住业态实施购房资格认定的地区。

而对于开发商而言，销售起来更为快速和便捷的散售模式或将被禁止。

数据来源：北京市住建委、观点数据研究中心