补地价款不到房价1% 深土地延期20年花费4.5万

[摘要]只要补缴数额不高，对深圳楼市不会有太大影响。

近日，温州一批住宅土地使用年限即将或已经到期，需要缴纳相当于房价三至五成的高额土地出让金。深圳商报记者了解到，类似情况深圳已经发生了多起，最近一起长城大厦一套住宅申请土地使用年限延期20年，仅花费了4.5万元。2004年深圳市颁发的《深圳到期房产续期若干规定》指出，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。业内人士认为，就目前深圳征缴的情况看，对深圳的影响不大。

补地价款不到房价1%

连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元（房产交易价的1/3到一半）的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。

深圳的情况如何？深圳商报记者了解到，近日深圳发生了一起业主主动补交地价款的案例。近日，市规土委第一直属管理局收到了福田区长城大厦6栋一套80.6平方米业主的一份关于补交地价延期的申请。相关资料显示，该房产用途为住宅，土地使用年限为50年，从1985年5月28日起至2035年5月27日止。

据悉，该业主已于今年3月9日付清上述房地产延续土地使用年限的地价款44940元，经过规土委第一直属管理局批准，该房地产的土地使用年期延至70年，即从1985年5月28日起至2055年5月27日止，性质仍为市场商品房，其他要求按《房地产证》登记不变。业主可以据批复向市不动产权登记部门完善产权登记手续。

深圳商报记者就此事在市规土委第一直属管理局得到了进一步确认，该局在回复中称“根据深府（2004）73号《深圳市到期房地产续期若干规定》第三条和第四条规定，该房产土地使用年限延期为70年，现该业主已付清该套房产续延土地使用年期的地价款，可到不动产登记部门办理相关用地手续。”

据家家顺、安居客和58同城数据，长城大厦的目前市价为8万元/平方米，该套房产市值约645万元，补交地价款仅为市值的0.7%。

类似情况已经发生了多起

深圳商报记者进一步调查发现，深圳多个商住楼早已到期，其中国际商业大厦则是全国的“先行者”。

位于罗湖区人民南路和嘉宾路交汇的国际商业大厦就出现过部分住宅土地使用权到期，尽管是同一幢楼，但有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，最早的在2001年就已经到期。

与深圳国商大厦土地到期情况相似的还有：深圳寰宇大酒店土地于2002年2月3日到期，鸿图大酒店以及盛华大酒店土地使用权到期日为2001年2月25日。

2011年，南山区金桃园小区被披露为“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”，曾经在全国引起轩然大波。不过，此事很快得以澄清。

是什么导致这些物业到期问题的出现呢？记者了解到，深圳在1987年之前共划拨了73平方公里的土地，根据1981年12月深圳颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。同时，规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。

因此，国商大厦等上世纪80年代初期破土动工的一批商业楼宇，土地使用权就只有20年。到期土地主要分布在老城区的罗湖，以商业、办公用地为主，也有少量住宅楼。73平方公里的划拨土地也因此成为“历史遗留问题”。深圳商报记者了解到，上述物业多数业主已补交了地价，土地的使用期限顺延了数十年不等。

深圳已出台相关政策

针对这一事关每个市民切身利益问题，深圳在早期就已经出台相关政策。

2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

2007年施行的《中华人民共和国物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

延期土地使用年限，对深圳楼市有多大影响？

“《物权法》里的相关规定是到期‘自动续期’。这是国家对土地价值权属问题的妥协式表达，留下了明显隐患，温州和深圳的案例就是这种法理漏洞的差异化代表作。显然，温州做法更保守和传统，深圳做法更开放和理性，迎合时代精神。总的方向，应该是深圳模式，对既往房产实施适度续费。但未来房地产税开通后，一套房产的土地使用权将分化到每年征税的流程中去。” 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁昨日接受深圳商报记者采访时说，“即便在买房时理论上一次性交了所有地价款，但那是制度滞后的产物，现在续期时补缴一点完全可以接受，所以只要补缴数额不高，对深圳楼市不会有太大影响。”

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