多城已松绑楼市限购 限购松绑对楼市刺激有限

目前，国内仍严格执行商品房限购政策的城市仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京。

从6月20日呼和浩特明文宣布取消限购开始，我国楼市政策出现松动已整整两月。日前，据媒体统计，如今，在全国47个限购城市中，只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京7个城市尚未取消限购。对于已经限购松绑的城市而言，“松绑”是否真的就是灵丹妙药，所带来的成交回升能否持续?

呼市及佛山成交真正有起色

根据统计，作为首个放开限购的城市，呼和浩特7月首周成交面积大幅飙升至41669平方米，远高于上半年周平均24114平方米的成交，7月该市商品房成交面积178819.45平方米，环比上涨68.62%，同比涨幅也达到42.55%。

不过，呼和浩特的回暖也只是个案。根据中原地产研究中心对30个调整限购政策的城市跟踪的统计发现，多数城市成交量出现短期冲高后马上回落至正常水平，部分城市成交持续低迷，救市政策的长期效果仍待观察。

统计显示，在8个率先调整限购政策的城市中，仅呼和浩特成交出现明显回升，无锡、南宁、沈阳、兰州、温州则在政策放松初期出现短期成交冲高现象，之后又逐渐恢复至今年3月以来的水平。厦门及天津则几乎对政策调整未作出任何反应。

表现较好的是南昌、长春、苏州，这三个城市在政策放松后的一个月内市场成交有所起色，较今年3月至限购放松前的日均成交量分别上升16%、16%和11%;济南、福州、成都、杭州、宁波、石家庄等六地都有明显的短期成交冲高现象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然较前期有明显上升，上升幅度在31%~56%之间。

武汉及西安政策调整后，市场未有任何明显反应;同样没有明显反应的还有徐州、贵阳、合肥、大连、长沙五地，其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调整，而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。海口在限购放松后日均成交量较前期更是不升反降，大幅下降了27%。而佛山则是取消限购表现最好的城市，8月的成交量环比7月有接近一倍的增长。

信贷首付配套政策应适当调整

研究中心人士指出，部分城市短期冲高的共同原因主要是，限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签，但并没有带动新增成交，因此呈现出冲高后回归常态的趋势。从限购取消之后各城市市场情况来看，购房者看房数量明显上升，但基本以咨询政策变化为主，入市意愿依然并不强烈，因此成交量并未出现明显上升。

有业界人士就认为，这也是源于此前限购政策不严的结果。事实上，除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限购以外，大多数城市的执行力度并不严厉，外地人要获得当地户籍比较容易，因此，取消限购能带来的新增购买力自然也就有限了。同时，与各地方政府掀起救市潮相对应的是，困扰市场的房贷紧缩依然没有好转的迹象。限贷政策与房贷利率高企，是造成市场购买力疲弱的直接原因。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一就坦言，取消限购对活跃房地产市场有一定的作用，特别是对有支付能力但原先不具备资格的人提供了机会，所以个别城市在一段时间内交易量有明显增加，但限购从某种意义上来讲，它只是解决了一小部分有支付能力的人的问题，没有更多地解决老百姓的购房能力问题。

对于下一步怎么活跃市场，朱中一就建议，有关部门应督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用;而在房价上涨过快、房价过高的地方，适当调整房贷的政策。因为不少地方现在房价比2010年时确实涨了不少，而居民的实际收入涨得不快。如果再按当时规定的购买首套自住房贷款要首付30%，贷款购买第二套住房要首付60%的要求，不少购房者难以支付，居民的有效需求难以释放。此外，在供明显大于求及财力和风险可控的情况下，建议逐步扩大对合理的改善性住房需求的支持。

七大“限坚强”城市何时松绑?

本报讯 (记者王雯倩摄影报道)短暂的中秋小长假，国内执行商品房限购政策的城市又少了一个。9月6日，《西宁晚报》发布消息称：西宁市购房不再进行资格审查，并且该市还提高缴存职工住房公积金贷款的最高额度。此消息不仅意味着该市执行近3年半的限购令正式取消，也意味着国内中西部已无商品房限购的城市。而就在西宁取消限购的前三天，兰州也正式宣布全面取消执行4年的限购令。

截至记者发稿前，国内仍严格执行商品房限购政策的城市仅剩下七城，分别是北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京。仅用了一季美剧的光景，取消限购的城市从遮遮掩掩、“只做不说”的少数派，跃升成为愈发高调的大多数。而坚持限购不放松，反倒从最初的绝对主流成了“逆潮流”的异类。

限购松绑对楼市刺激有限

限贷才是重头戏

8月1日~20日，上海房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约614万平方米，环比增长约 10%。8月楼市虽属传统淡季，但受地方救市等正面信号的刺激，成交量逐渐上升，目前已出现连续两个月的环比正增长。

记者此前走访部分放松限购的城市，从当地发展商口中得知，限购松绑或取消，对销售有一定的刺激作用，部分此前受限制的改善型买家，终于可以顺利网签了。不过，由于房贷政策并未因限购取消而放松，绝大多数城市的房贷政策有继续收紧的态势。以郑州为例，首套房贷利率是基准利率上浮15%~20%，二套房的房贷利率甚至上浮至30%，买家入市门槛并未因限购放松而降低。因此，在房贷收紧的大前提下，取消限购能为市场所带来的回暖，十分有限。

一线城市限购难松动

剩余二线城市或继续松绑

今年第二季度以来，一线城市土地流拍增多，一二手房成交量持续低迷。根据上海房地产研究院监测的数据显示，8月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为243万平方米，环比增长20.0%，同比减少18.4%。从环比值看，一线城市8月成交反弹明显。具体城市看，北上广深4个城市分别出现了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的环比增幅。同时，一线城市保持了连续10个月的同比下滑态势，但近两个月同比跌幅在持续收窄。有业内人士分析指出，在仅剩的7座限购城市中，北上广深的供需关系较为平衡，虽然也有去库存的压力，但从整体来看，限购放松的难度较大。尤其是近期仍有新逆市诞生的北京，其限购松绑的难度可谓一线城市之首。

相比之下，同样面临高库存压力的珠海、三亚和南京，反倒有可能成为下一批放松限购的城市。上海房地产研究院的数据指出，8月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为916万平方米，环比增长4.4%，同比减少11.7%。随着二线部分城市的救市，二线城市成交量总体上出现了上升。15个二线城市的成交增幅大小不一，其中有9个城市出现了环比增长，涨幅排名前3位的城市分别为青岛、杭州和南京，相应数值分别达到49.3%、40.3%和31.3%。青岛的成交量“抢先”其限购政策松绑而提前释放。杭州和南京的成交量上升与此类城市的降价促销力度较大有关系。值得一提的是，在环比跌幅中，兰州跌幅最大，高达46.8%。这也从另一方面反映了其9月初放松限购的急迫心情。